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苏州园区奥体「象屿天誉东方」

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项目基础档案

项目名称：象屿天誉东方

项目地址：工业园区松涛街东、淞江路北

开发品牌：象屿地产

社区规划：占地4.8万方，容积率1.6，400户

产品类型：规划打造15栋6-11F纯洋房住宅

户型配比：建面约158㎡、198㎡、228㎡

装修情况：装标3000-6000元/㎡

物业公司：象屿物业

价格信息：23.11.1日拿地楼面价28464元/㎡

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项目鸟瞰图

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01-核心看点

建筑升级-全铝立面 全洋房

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象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√在建筑立面上，汲取国际大师曲线风格，打造四面全铝板现代美学立面；不惜成本打造大面积防火墙玻璃，极致窗墙比，超高面积落地窗，尽显高贵质感。整个社区纯洋房，以纯粹低密铸就品质豪宅基底。

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▲意境创想效果图

2景观升级-引湖入园 玉润苏州

象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√在园林里融入建筑，摒弃景观的标准化复制，以在地化融入为理念，将苏州从姑苏古城到金鸡湖到十里斜塘的发展流向，融入景观打造中央水轴，温润如玉，形似如意。

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▲意境创想效果图

象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√更以大面积水域、进口奢石、多种名贵珍木三绝，打造一轴两义三绝九境十三景，让每一位业主私藏一座园林。

▲意境创想效果图

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户型升级-藏品洋房 家族恒产

空间的核心不只在于尺度，更应该拥有生活的支配度。

建面约228㎡洋房做到双套房象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√、绅士&女王双衣帽间、双玄关、主卧双开门、中西双厨五双户型，且双套房布局做到全明三卫；

建面约198㎡洋房餐厅带飘窗，实现真南北通透，客厅、南向主次卧进深升级，延展空间想象，户型产品力有目共睹。

▲意境创想效果图

4奢装升级-国际一线 进口奢装

臻选劳芬、当代国际一线品牌奢装，空调、地暖、新风三大件，厨电延用天悦东方欧洲原装进口五件套，满配交付，傲领于市，更高配人脸识别(入户门锁)、千兆无线面板实现全屋WIFI覆盖、全屋灯光APP控制，让智慧赋能生活， 让生活更加有智感。

▲意境创想效果图

5会所升级-亿级会所 地标之作

无会所不豪宅，无泳池不会所。天誉东方更加注重业主的圈层社交需求，对标世界级酒店的营造标准，打造约1600㎡亿级奢华会所标志性的引入进口蓝翡翠绿奢石，钻石星空穹顶，约12米流星叠瀑，涵盖恒温泳池、健身房、高尔夫球室、日咖夜吧等于一体，匹配城市塔尖圈层的高阶社交需求。

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▲意境创想效果图

地库升级-星空地库 非凡礼遇

天誉东方打造劳斯莱斯星空顶车库象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√，一脉同频天悦东方星空地库奢制。地库更直通地铁8号线斜塘站，出入无惧风雨，地库自带自动扶梯，从容出入，给到业主五星酒店级别的归家尊贵体验。

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▲天悦东方地库实景图

7公区升级-奢石岩板 高定公区

公区的打造，象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√在肉眼可见的地方，孤珍集萃，层层精饰，天誉东方选用了从玛瑙背景岩板、木纹铝板、透光云石等多种奢材打造奢享入户大堂。通过手工打磨、专属定制的方式，让公共空间舒适的就像为自己私人定制。

▲意境创想效果图

8物业升级-东方臻誉 臻于无痕

象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√在象屿物业的基础上，打造「东方臻誉」专属物业体系。包括管家式服务、零打扰服务、智能生活服务及“小象幸福家”增值服务，为业主提供“极致＋至尊＋私享”的超预期服务。

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▲意境创想效果图

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02-户型鉴赏

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户型1：建面约158平米 4房2厅2卫

6#，7F洋房，1梯2户

户型2：建面约198平米 4房2厅3卫

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10#，8F洋房，2梯4户

03-区位配套

占位金鸡湖黄金四角之东南角，约1.5公里金鸡湖。项目双轨交汇，步行可达斜塘老街，紧邻苏州奥体中心。

1、六大商圈|一界湖东 苏州繁华商圈荟萃

荟萃湖东商业精粹，六大商圈环伺，象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√坐享园区精奢资源：苏州中心商圈、圆融商圈、李公堤商圈、湖东商圈、奥体商圈、月亮湾商圈。斜塘老街在侧，百年商脉店铺林立，百余家老字号/新品牌争相辉映。

2、双轨环伺|一脉主城芯 纵横间来去自如

醇熟生活场，坐享便捷通行，轨交5/8号线（在建）汇聚，链接姑苏、园区、新区各大主城。

3、文体缤纷｜一站奥体 文韵沁润精彩纷呈

奥体旁，尽享园区东扩红利，体育场、体育馆、游泳馆、体育公园、苏体中心……尽情释放运动天赋，十里斜塘水韵文脉传承，苏州地名文化保护示范街区，苏州画院、评弹文化气韵馥郁。

4、全龄三甲|一步安然 首席医疗资源配套

全龄三甲医疗，尽享首席资源配置。象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√星塘医院、苏州大学附属儿童医院、九龙医院、苏州市独墅湖医院。健康护航，生活无忧。

5、自然水韵| 一揽金鸡湖 建筑与自然共融

生态资源优渥，赋予生活时间长河里的永恒环境资产。十里斜塘景区、金鸡湖滨水景观、金鸡湖环湖步道、繁华都市里的中央绿岛。

04-品牌实力

作为《财富象屿天誉东方售楼处电话/地址☎：400_877-8334√√》世界500强、大型国企象屿集团的全资子公司，长期以来，象屿地产紧跟国家战略方向进行区域深耕，业务涵盖地产开发、商业运营、物业服务、工程代建四大业务领域。

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象屿地产迄今31年，始终秉持“构筑幸福人生”的品牌理念，坚持产品服务升级迭代。天系2.0产品，作为象屿地产最高端产品系，以奢华、科技、艺术，更关注艺术审美和奢华。通过四重美学理念升级，由内而外焕新豪宅审美；四大高定生活，营造丰盛生活体验，天系产品通过八大体系迭新，重新定义豪宅。

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央行：首套、二套房存量房贷利率批量下调 平均降幅0.5%左右

中国人民银行今天发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。

存量房贷利率下调重磅落地，十大热点问题权威解读

存量房贷利率终于迎来重大调整。

9月29日晚，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。

当晚，利率自律机制在其微信公众号上发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），就批量调整存量房贷利率作出相关安排。

第一财经记者采访获悉，此轮稳地产政策思路大致可分为两步。

第一步，2024年10月31日前批量下调存量房贷利率。在此轮存量房贷批量调整后，“高位站岗”的购房者存量房贷利率均将降至不低于LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房贷外）。

第二步，优化且突破此前的一些制度障碍。比如，原有政策规定（中国人民银行公告【2019】第16号），新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值在合同期限内固定不变。

此次优化调整后，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，一是允许借贷双方可以通过协商变更合同等方式调整加点幅度；二是，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。

第一财经整理了十大热点问题，进行权威解读：

1、借款人最快何时可享受到利率下降好处？

《倡议》明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。

批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。

第一财经记者获悉，各商业银行正抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上将于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。

2、批量调整后，借款人利率可降至什么水平？

《倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP。

简单来说，此轮存量房贷批量调整后，大部分购房者的存量房贷利率均将降至LPR-30BP。

由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。（详见报道《几个典型案例告诉你，你的房贷能降多少？》）

3、如何正确理解此次存量房贷利率批量下调？

现行房贷利率定价机制暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。

根据此前合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。

2023年8月，中国人民银行充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，联合金融监管总局，引导商业银行采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制不能促进加点幅度自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。

根据央行最新公告，将完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。

4、完善商业性个人住房贷款利率定价机制的内容是什么？

权威市场专家对第一财经表示，批量下调房贷利率方式治标不治本，要从根本上解决问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

2024年11月1日起，满足一定条件的存量房贷借款人，可按照市场化、法治化原则与商业银行自主协商，以新发放贷款置换或变更合同的方式，调整房贷利率在LPR上的加点幅度，加点幅度应反映市场供求形势和借款人信用风险的变化，使得利率适时靠近全国新发放房贷利率水平。

具体调整细则由各商业银行自行确定并公布。中国人民银行将在官方网站按季度发布全国新发放房贷平均利率，供商业银行和借款人参考。

中国人民银行将督促指导商业银行尽快发布具体操作细则，及时完成合同文本拟定、系统改造等前期准备工作，确保有关工作如期开展。

5、目前银行准备如何？

《倡议》表示，各商业银行应尽快完成合同文本变更，系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。

记者从几家国有大行相关负责人处获悉，各银行将组织专班讨论制定利率调整具体实施方案，明确调整范围、调整规则、调整方式、时间安排、服务渠道及方式等，拟于10月12日通过银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道发布实施细则及相关事宜，同步配套研发优化系统功能，及时上线手机银行查询功能等，确保10月31日前完成批量调整工作。

6、允许变更房贷利率在LPR上的加点幅度，如何理解？

根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。

不过，考虑到房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。

比如，2019年11月发放的一笔房贷，当时的加点幅度是+55BP，但现在房地产市场供求形势也发生了重大变化，新发放房贷加点幅度可能已降至-45BP，存量房贷借款人情感上也有落差。

一位权威市场专家对第一财经表示，对于这种情况，有必要优化制度设计，允许借贷双方自主协商，对加点幅度进行变更。国际上很多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，都允许房贷发放满一定时间后，若市场利率变动较大，借贷双方通过适当的方式，重新约定利率等相关条款。

据悉，中国人民银行完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。

7、本行新发放贷款能否置换？

央行答记者问表示，央行允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。

8、存量房贷是否可以调整重定价周期？

重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。

中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。

此次政策调整后，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。

市场权威专家对第一财经表示，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。

9、此次调整是否区分首套二套？

为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。

10、此次批量调整对银行净息差有何影响？

批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。

市场权威专家表示，考虑到中国人民银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率0.2个百分点，预计带动MLF利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。