售楼处热线：400-116-9080，128#和129#之间，这两栋是在售的叠拼别墅，但最北侧的128#好像没什么房源了。小区整体超低密度，南面的别墅也基本都是两层的，所以上叠会有一览众山小的感觉。开发商在侧…
北京昌平「香江别墅二期」
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自古北京西山区域为皇家风水宝地，自然环境优越，周边绿化率超过65%，是北京最稀有的人文、历史、环境俱佳的居住区域。香江别墅II坐落于此，并依缓坡而建，是北京稀缺的台地别墅。
香江别墅位居上西山东麓，区域内绿化率超过65%，项目占地1500亩，全盘容积率0.6，是西北部罕见的超大规模纯别墅社区。
2012年至今，西山板块只有7宗用地成交，土地供应紧张，且多为70/90住宅，香江别墅是仅存的独栋别墅。千米私家庭院冠绝西山，京西低密住宅的类别墅产品平均花园面积为200㎡，香江壹号院是最小的一亩独栋，最大的超过两亩，私家花园面积达到500-1000平米。
基本信息
开发商：香江国际
产品性质：70年商品房
占地面积：1500亩
总栋数：665栋
总户数：800户
在售产品：
叠拼：4室3厅3卫210-230㎡
独栋：5室2厅4卫356-544㎡
交房标准：毛坯(样板间精装)
单层高：3.3
容积率：0.6
绿化率：40%
拿地时间：2004年
交房时间：现房
物业公司：达文物业
物业费：5.3元/㎡
配套介绍
1. 交通香江别墅 周边立体交通路网环绕，畅达中关村，八达岭高速、京新高速、京礼高速、北清路、顺沙路及北六环等 城市交通快速路纵横交错，交通出行高效便捷，出行半径辐射全城。
2. 教育汇佳国际学校、人民大学爱文国际学校、北京大学研究生学院
3. 医疗北大国际医院、北京市昌平区阳坊社区卫生服务中心
4. 商业永旺国际商城、永丰高新科技产业基地
5. 休闲华彬高尔夫庄园、阅兵基地、八达 岭奥特莱斯、乐多港万豪温泉酒店、 乐多港环球影城、乐多港主题乐园
香江别墅位于昌平区顺沙路和温南路交汇处，家门口就有东西向和南北向的交通干路，还不错。
高速路有六环、京礼高速、京藏高速、京新高速，交通配套没问题。
和大部分别墅项目一样，香江别墅也不临铁。坦诚地讲，距离地铁较远，开车通勤最方便。哪怕是外地车也行，毕竟是五环外，限号影响不大。
因为香江别墅算是一个老盘社区，所以基础的生活配套已经有了，门口的顺沙路有公交车。
开车上班要多久？
举个例子，开车到永丰地铁站，21.5公里，28分钟左右。
到北清路上的生命科学园、航天城、永丰、环保科技园、翠湖科技园，大约17-23公里，通勤时间22-32分钟足够。
昌平有一个新楼盘，关注度很高，北京城建国誉燕园，普通住宅项目。而香江别墅距离这个盘只有3公里，距离海淀上庄4公里。
小区一共三期，目前只有二期有房，上图是二期的房源分布。二期的东西两侧分别是香江别墅的一期和三期，早已售罄。
开发商是香江集团，来自香港。本以为是小开发商镀金，没想到实地了解发现，开发商在北京竟也有过一些知名项目，比如国贸的财富中心、财富中心购物广场、千禧大酒店、数码大厦。
售楼处比较大，走的是奢华风，品质还可以，但说实话，风格有点过时。毕竟是老盘，一直用的同一个售楼处。
周边最大利好，当属北京大学的昌平新校区，注意，不是昌平西山口的那个校区，这是新校区，就在香江别墅小区东北角1.4公里左右。
北大这校区占地面积很大，最早其实是民办吉利大学的校址，后来北大买了下来，据说去年的新生军训就在这。有些学院已经进驻，这点比西山口那个强多了。
售楼处热线：400-116-9080，128#和129#之间，这两栋是在售的叠拼别墅，但最北侧的128#好像没什么房源了。两栋楼之间是硬化的地砖，不是草地，有些遗憾。
估计是为了应对消防检查，现在很多小区都要求硬化。（甚至有些没改完的小区也被要求这样设计，引来无数吐槽）
欧洲托斯卡纳风格，确实很漂亮。这种风格的新房不会显得新，比较吃亏，但住个几年又不会显旧。
现在的叠拼产品，往往都是6层洋房改的，严格讲并不是别墅用地。普遍都是上中下叠，三个户型，而且大部分都要带着地下室卖，为啥要这样？
一是因为新地块容积率都不会太低，纯别墅地块极少。二是现在的土地成本太高，挖出地下面积，可以捆绑销售，提高利润。
香江别墅的优势，在这一维度就体现出来了。老盘有老盘的好处，0.6的超低容积率，吊打北京八年内的所有新房别墅。基础素质在这摆着，比较豪横。2004年就拿地了，利润率相当充足，没必要再挖什么地下室捆绑售卖了。
香江别墅的叠拼上下共四层，不需要搭配地下室。一二层是下叠，三四层是上叠，简单干脆。上叠可观山景，下叠有南北双花园，差异明显。
北向花园（不同房源的花园面积会有一点出入，实地看房的话会讲解，想安排靠谱销售的可以加童谣选房）
下叠户型的南向花园
有花园意味着什么？
只要您对比过其他盘就会知道，由于《限墅令》和禁止绿地空间私有化等规定，现在的叠拼大部分都不送花园。
即便说送，也都不敢承诺，而且也不会有围墙。而香江别墅不仅送南北花园，还是有围墙的那种，稀缺性相当足。
进入到实际交付的房间内部，这是下叠户型的客厅，还有一个门可以直通南花园。层高也是香江别墅的优势，最多达到了3.3米，一般的住宅都是2.9米，秒杀新项目。
花园是真正的私人空间，只要您别私搭乱建就行。有的业主选择铺砖硬化，有的种点小菜，有的会做成私家园林。
这是上叠户型的客厅层，南向有一处摆放空调外挂机的位置貌似可以打通，但前提是不影响小区整体外立面，物业管理的还是挺严格的。
在上叠户型的四层，景观确实非常好，很开阔，不会有普通平层住宅的压抑感。小区整体超低密度，南面的别墅也基本都是两层的，所以上叠会有一览众山小的感觉。红瓦绿树很漂亮，可观山景，空气自然也非常好。
这种别墅项目，就怕物业不作为，时间长了大家开始私搭乱建。
虽然不是啥大品牌物业，但开发商自持物业确实让人眼前一亮，维护的不错。外立面追求一致和整体美观，所以要有改动的话必须要先申报物业，某种角度来说，这是好事。
一般小区绿化率是30%，这里是40%，还不错。我转悠了一大圈，树木基本长得都还可以，园艺工人不少。
街道整洁，垃圾桶周围也干净利索，小区环境没问题。物业管理是一方面，人群素质其实是另一方面。“千金买房万金买邻”，说得就是这事儿。
香江别墅的业主很多是高校老师，旁边有北京大学，几公里以外的沙河高教园还有6所大学。对于他们来说，通勤距离方便，性价比又高。
还有一些业主是航天城、翠湖科技园、环保科技园的科研工作者和永丰的IT人士，再就是在创新基地中移动、中石油、中石化工作的。整体来说，人群结构不错，住别墅的人群大多是想有更好的生活环境，注重家庭。
接下来，去探寻一下小区楼王的这几栋纯独栋住宅。
纯独栋还有单独的名字，叫“香江壹号院”，院墙上的字已经被郁郁葱葱的绿植遮挡住了。绿化和景观真不错，
进了院，不再是托斯卡纳风格，换成了常规的美式独栋风。
大独栋的南花园，院子也可以硬化，对面的一户人家就是这么搞的。
户型是U型设计，中间还有一片花园，但是未售房源没人管理，所以都是干草。这张图是从客厅往北侧的主卧看到的景观。
客厅三面采光通风，挑高不错。
这是从主卧往南看的景观。独栋房源地上部分两层，单层面积很大，地下也有一层，所以一共是上下三层。不算花园，最小的350㎡，售价1500万。每间独栋的花园面积不同，但基本都不小，这种阔气程度是新别墅项目所不能比的。
现在已经不让做独栋了，顶多是类独栋，与邻居家要共用一面墙。但香江别墅是纯独栋，真正的“独门独院，有天有地”，私人属性极强。不用怕楼下投诉，也不用怕楼上噪音，适合熊孩子多的家庭。
院子的一部分，您日常运动打个羽毛球问题不大。
北向的院子。有些业主选择在院子里面种树，但除非您是对植物很有研究，有这爱好，不然的话其实必要性不大。院墙外绿化已经足够了，物业种了一圈树。
南北通透的主卧，同样是大挑高和270°采光通风。香江别墅的所有房源都是毛坯交付，大部分别墅都这样，毕竟还是愿意自主参与设计的居多。
一层的走廊。
这是名义上的负一层，实际上并非纯粹的地下室，属于半地下室。开发商在侧面多挖出来一部分，这样就能有采光和通风的空间了，印象中有三个窗户和一个门。新盘的话，还真没有这么干的。
这地下室用来储存杂物、洗衣房、家政间、酒窖都没问题，听说还有做琴房和画室的。
物业挂出抗击疫情的条幅。
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