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市场关注度极高的一期住宅——览月阁！

苏州狮山览月阁

售楼处电话☎：400-9988-414欢迎来电咨询！

可预约销售人员，专业一对一热情服务，让您用专业眼光去买房。

览月阁位于整个地块的最北侧，占地面积为31894㎡，由7栋48-49F约150m的超高层组成，在苏州市面上并不多见。

小区的南面是写字楼和酒店式公寓，开发商的母公司大家保险也会入驻。

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外立面和写字楼统一采用公建化外观，配以灰色铝板和大面积的LOW-E玻璃幕墙，可以俯瞰运河及狮山繁华。

项目内部除了中心庭院之外，还有高定泳池、以及健身配套。

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公区有社区会客厅、约700米跑道和约590㎡的全龄活动空间。

项目位于高新区长江路东、竹园路北，与美罗和泉屋仅一路之隔，区位优势明显。

规划共建35栋住宅，其中20栋叠墅、8栋洋房，7栋高层，也是狮山目前唯一有高层的项目，户型面积约115、135、142和168㎡。

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金质生活圈

2环3轨：苏州地铁1、3、5号线环绕、近邻西/南环高架。

6大商圈：龙湖天街、金鹰、美罗、泉屋、绿宝、淮海街。

健康医疗：苏州大学附属第二医院、高新区人民医院、明基医院。

人文生态：一线运河景观、索山公园、新区公园、何山公园、狮子山。

优质金教育

项目周边优质学府萦绕，约900米高新区实验幼儿园；约1.5公里高新区实验小学；约1.8公里高新区实验中学；约3公里，苏州外国语学校，全龄学府环伺，护航成长之路

黄金景观线

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①城境作窗景 一线运河景

一线运河景观资源，观河健康漫步道，与滨河公园相互交融。城市之中留白的一片自然丰盛之境，让生活摒弃繁杂回归宁静。

②一带、一环、一核、两轴、两庭院

三重景观：入口礼仪迎宾大道、中庭社区会客厅、主题休闲庭院。

儿童乐园：以浮岛为设计主题，打造全龄段儿童游乐场。

全龄跑道：约655米健康跑道，营造社区活力氛围。

金品臻空间

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荟萃品牌臻装 舒享奢适空间

大金中央空调 、纯沁新风系统、菲斯曼地暖等，

国际品牌装标，带来符合时代的科技享受。

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金质优物管

巨大的倒挂空间

根据今年的施教区划分范围，览月阁未来的学区可能会是金山路小学+金山路初中，堪称狮山最顶尖的教育资源配置。

周边二手学区房价格普遍在4.5-5万/㎡，部分成交价甚至突破6万/㎡，倒挂空间2万+/㎡。

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理想是丰满的，但现实也同样骨感。不论是自住还是投资，览月阁都存在明显的缺点和风险。

【车位】1：1.1

【得房率】76-78%

【梯户比】2梯3户

【 装修 】精装（大金中央空调、纯沁新风系统、菲斯曼地暖）

【均价】：38000元/平

【在售楼幢】：2、4、7幢

【户型】：105㎡、135㎡、155㎡、195㎡、235㎡

【物业】：亿家物业，3.5元/㎡

【交房时间】：2023年3月底

1、从自住角度看：

项目位于运河旁，航道的噪音不可避免。层高48-49F，中低层的采光必然受到严重影响，上下班等待电梯也要花费不少时间。容积率高达5.7，得房率低，居住体验如同“鸽子笼”。

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2、从投资角度看：

除了板块优势外，投资客更看中无非是学区规划。

首先新房无法划定学区，未来是否会划入金山路小学+金山路初中尚未可知。

其次，即便学区落定，全国近期针对学区房新政频出，北京、深圳、常州等地开启教师轮岗，二手学区房价应声下跌。苏州虽然目前还未实行，但园区部分学校校长已经开始轮岗，随时都有跟进的可能。学区房虽然不会消失，但想借此炒房，以后很难再行得通了。

项目共规划7栋48-49F超高层住宅，共计约1167套房源，目前已全部封顶，预计2023年交房。首开会推出4栋房源，具体楼栋还未可知。

价格方面不超过限价的4万/㎡，验资5成后可以参观样板间，目前还没有开放。

据销售透露，虽然具体开盘时间还不确定，不过目前全款客户的占比较大。

效果图

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小区全部精装交付，并且没有装修包，三大件选用大金中央空调，菲斯曼地暖，纯沁新风系统，厨卫则是老板和科勒等品牌。

共有9种户型，面积跨度比较大，从约105到约235㎡都有涉及。不过部分房型格局有些过时，整体比较狭长，155㎡依然是单阳台设计。

建筑面积约105平，2房2厅1卫

建筑面积约135平，3房2厅2卫

建筑面积约155平，4房2厅2卫

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览月阁是装修交付的，从样板间公示的装修标准来看，中央空调、新风和地暖都是有的。

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【商业】：龙湖时代天街、金鹰、美罗、泉屋、绿宝广场、淮海街

【文体】：苏州体育中心、运河体育主题公园、狮山文化广场

【生态】：一线运河景观、新区公园、何山公园、狮子山

【教育】：高新区实验幼儿园、高新区实小、高新区初级中学、苏州外国语学校

【医疗】：苏大附二院、高新区人民医院、明基医院

【交通】：依内环/临地铁/享高速驰骋全城，接驳长三角。市域交通有西环快速路、地铁一号线（滨河路站）、地铁三号线（狮山路站）；城际交通有沪宁高速（硕放/虹桥机场约一小时到达）、苏嘉杭高速。

【环境】：京杭运河约8.8公里风光带重塑运河风华，将生态、观光与人文历史有机结合。运河狮山段，以“国际总部聚集区”为主题，集金融、商务和观光于一体，成就运河公园最精华的1公里。1%的地段，浓缩99%的都市资源。

品牌上来看：大金中央空调、菲斯曼地暖、纯沁新风系统、美心钢木复合门、飞利浦智能门锁、多乐士乳胶漆、老板的油烟机和燃气灶、欧琳的水槽和龙头、欧派橱柜、科勒五金和洁具、安信实木复合地板、诺贝尔的墙砖和地砖、欧派卫浴、奥普暖风机等。

从位置上来看，览月阁位于高新区运河路与金山东路交叉口。

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交通上面，南面就是狮山路，可以直接连接西环快速路，快速前往苏州各区。西面约500米左右是已经开通的3号线沙金桥站，1站可换乘今年即将开通的5号线，2站可换乘1号线，出行也是比较便利的。

商业上面，项目自带商业，但目前还没有什么消息，项目距离龙湖天街，泉屋，美罗等都在3公里之内，自驾或地铁都是比较方便的。

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教育配套上面，由于项目一期和二期已经交房，所以今年施教区划分结果已经出炉，小学学区划分为苏州高新区实验小学教育集团滨河路校区；中学学区划分为新区一中滨河路校区。不过苏州的施教区都是一年划分一次，所以还是要看每年的官方发布！

一房一价表

览月阁，位于高新区的狮山板块

其实，无论是新房市场，还是二手房市场，狮山板块，绝对是高新区楼市的扛把子，顶流一样的存在。

苏州狮山览月阁

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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