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In 105 areas of Lingang, the rail interchange of the two Hong Kong Express Line is under construction and will be opened to traffic in 2025;

临港105片区，两港快线轨交在建，2025年通车；

At the same time, with the support of many planning concepts such as lakeside free trade port, offshore finance and other modern service industry clusters, domestic and overseas city terminals, international consumption Windows, etc., the future sense of metropolis and prosperity is more imaginative space;

同时有环湖自贸港、离岸金融等现代服务业集聚区、境内关外城市航站楼、国际消费窗口等诸多规划概念加持，未来都会感和繁华度更具想象空间；

At the same time, adjacent to the starry sky sponge Park and urban wetland park, the ecological environment is excellent.

同时，毗邻星空之境海绵公园与城市湿地公园，生态环境优渥。

Many advantages, 105 areas are sought after in a reasonable.

诸多利好集一身，105片区受到追捧在情理之中。

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Lingang 105 financial main city plate

临港105金融主城板块

Near Enjoy Metro Line 16 + Hong Kong Express (under construction)

近享地铁16号线+两港快线（在建）

Fast port without boundary future

驭速临港无界未来

The east and west wings are adjacent to the two metropolitan parks

东西两翼紧邻两大城市公园

【 Shangshi · Wanghai 】

【上实·望海】

Building area about 100-122m² View 3 rooms for sale

建面约100-122m²瞰景3房在售

First-line brand hardcover delivery

一线品牌精装交付

The average price is 33,000 yuan/flat, and the minimum is only 25,000 yuan

均价3.3万/平，最低仅2.5万元起

上实望海一房一价表：

PART.1

Lujiazui 2.0

陆家嘴2.0

Not to be missed waterfront real estate hot land

不容错过的临港置业热土

【 Shangshi · Wanghai 】

【上实·望海】

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The 2035 plan of Lingang aims to achieve a trillion yuan GDP, which is equivalent to "re-creating Pudong".

临港2035年规划目标实现万亿GDP，等于“再造一个浦东”；

The 105 areas are known as "Lujiazui 2.0".

而105片区，被称为“陆家嘴2.0”。

Of course, Lujiazui is mainly based on onshore finance, and Lingang 105 should give play to the policy advantages of "free trade port", focusing on offshore finance, cross-border trade and international shipping, and the dislocation development of Lujiazui.

当然，陆家嘴以在岸金融为主，而临港105要发挥“自贸港”的政策优势，主打离岸金融、跨境贸易与国际航运，和陆家嘴错位发展。

Where the financial center is located, it will inevitably become the heart of the city's prosperity.

金融中心所在地，必然成为城市繁华都心所在。

The 105 districts have planned about 3 million square meters of commercial office facilities (planning), Xinghaihui commercial complex (under construction), five-star Hilton Hotel (planning), Culture and Art Island and International Arts and Performing Arts Center (planning), duty-free shopping (planning) on the TOD hub, and so on. The 105 districts have high-end business temperament and a sense of international metropolis life scene.

105片区规划了约300万方商办配套（规划），星海汇商业综合体（在建）、五星级希尔顿酒店（规划），文化艺术岛与国际文艺演艺中心（规划），TOD枢纽之上“空中境内关外”免税购物（规划）等等，105片区高端商务气质，国际都会感的生活场景，

It's already showing signs.

已经初现端倪。

Whether it is the future level of 105 areas, or the moving price of the car threshold, it can be seen that with the Free trade Port around the lake as the core, the cutting-edge industrial science and technology and offshore financial trade services radiated by the high level of energy, looking at the Yangtze River Delta are rarely comparable!

无论是105片区的未来能级，还是单价感人的上车门槛，可以看出，以环湖自贸港为核心，所辐射出的前沿产业科创智造和离岸金融贸易服务，其能级之高，放眼长三角都少有匹敌！

105 "Free Trade Port around the lake" planning renderings

105“环湖自贸港”规划效果图

Through the plate effect of Lingang 105TOD Central Business District, it will become a global free trade port around the lake in the future!

通过临港105TOD中央商务区的板块效应，未来这里将成为链接全球的环湖自贸港！

The opportunity is not to wait, as a well-deserved housing price depression, the future has come to the window period, it is worth seizing now.

先机不待，作为当之无愧的房价洼地，未来已来窗口期，值得现在就抓紧。

PART.2

PART.2

The double speed commute rule

双倍速通勤法则

Lingang 105 area is about to take off

临港105片区腾飞在即

【 Shangshi · Wanghai 】

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As mentioned in the beginning of the "siphon effect", the value potential of the metro disk needs no elaboration, but the city-level transport hub deserves attention.

诚如开篇所提及的“虹吸效应”，地铁盘的价值潜力无需赘言，但城市级的交通枢纽值得着重留意。

Source: Lingang official micro

来源：临港官微

Located in the main financial city section of Lingang 105, Shangshi Wanghai is about 1.5 kilometers away from Dishui Lake Station of Line 16 (Baidu map distance), and about 600 meters away from the Development Zone Station (tentatively named) of Lingang Express Line, which is now under construction. The construction cycle of the whole line is 4 years, and it is expected to be completed and opened to traffic by the end of 2025 (source: Shanghai Lingang Official Weibo).

位于临港105金融主城板块的上实望海，距离16号线滴水湖站直线距离约1.5公里（百度地图测距），距离现已开工的两港快线临港始发站开发区站（暂命名）直线距离约600米，全线建设周期为4年，预计2025年底建成通车（来源：上海临港官微）。

Source: Hong Kong Express Line Environmental assessment report

来源：两港快线环评报告

In the future, the two Ports Express Line can quickly reach the Pudong Hub, and connect with Line 2, maglev, East-West Link Line (under construction) and Line 21 (planning) at the same station, and smooth Tang Town, Zhangjiang, Huamu, Lujiazui, Hongqiao and other high-energy mature plates. It is expected that after the opening of the two Ports Express Line, it will replace Line 16 and become the mainstream transportation mode to the downtown!

未来经两港快线可快速到达浦东枢纽，同站接驳2号线、磁悬浮、东西联络线（在建）和21号线（规划），畅达唐镇、张江、花木、陆家嘴、虹桥等高能级醇熟板块，预计两港快线通车后，将取代16号线成为滴水湖通往市区的主流交通方式！

30 minutes to the Zhangjiang River, one hour to the Hongqiao, this subversive acceleration, in the future of the sea of hope in Shanghai can be expected.

30分钟畅达张江，1小时内直抵虹桥，这种颠覆想象的加速度，在上实望海的未来叙事中可望而可及。

PART.3

PART.3

National production, not second

国匠出品，不求其次

Every "open" will fire the selling legend

逢“开”必火的热销传奇

【 Shangshi · Wanghai 】

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If the external benefit is that the 105 plate is a clear-cut starting line, then under the choice, we certainly have reason to pay attention to the most stable players on the track.

如果说外部利好之于105板块是一条泾渭分明的起跑线，那么在有选择的余地下，我们当然有理由来关注下赛道上最稳定的选手。

As one of the most promising real estate business integration platforms under the Shanghai Real Estate Group, Shanghai Real City Development has been deeply cultivated in Shanghai for 26 years, listed on the main board of the Hong Kong Stock Exchange, and has won the honor of China's Top 100 real estate for years.

作为海上国匠的代表，上实集团旗下最具发展前景的房地产业务整合平台之一，上实城开，深耕上海26载，香港联交所主板上市企业，连年中国房地产百强荣誉获得者。

As a leading value of the core city industry and city integration developer, Shanghai real City development has created a number of high-end real estate in the local Shanghai Wanyuan City, city Kai Yuhuan, city Kai Cloud, TODTOWN Tianhui and other properties, not only the quality of the popular, but also established every "open" will fire the selling legend.

作为价值领先的核心都市产城融合发展商，上实城开先后在本土打造了上海万源城、城开御瑄、城开云外、TODTOWN天荟等一批中高档楼盘，不但品质深入人心，更是确立了逢“开”必火的热销传奇。

The Shanghai Wanghai, which is about to enter the market, inherits the ingenuity and reputation of "Shanghai School Seiko", and according to the requirements of high-quality residential design guidelines in Lingang New Area, to build green construction Samsung + ultra-low energy consumption standard buildings, using efficient central air conditioning, fresh air system, sponge city and other design systems to provide Lingang with lower energy consumption costs and higher living comfort.

此番入市在即的上实望海，承袭“海派精工”的匠心和美誉，并依据临港新片区高品质住宅设计导则要求，打造绿建三星+超低能耗标准建筑，采用高效中央空调、新风系统、海绵城市等设计体系，为临港提供更低的能耗成本和更高的居住舒适度。

The east and west sides of the project are adjacent to the urban pocket park and the urban wetland Park respectively, which is a unique double park international residential area within the plate.

项目东西两侧分别紧邻城市口袋公园与城市湿地公园，自成板块内独有的双公园国际住区。

项目立面材质采用Low-E两腔三玻+复合铝板+金属涂料；轻奢灰色系现代风格，完美融合国际住区风格。

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In the future, the project will also come with a rich commercial block, which is needed for general life and can be easily obtained by the owner when he goes downstairs to his doorstep.

项目未来还自带丰盈商业街区，一般生活所需，业主下楼到家门口就能便利获得。

In terms of landscape planning, Shangshi Wanghai adopts the landscape law of "One boundary, one ring, five parks and 18 landscapes" to profile nine major life scenes.

社区采用人车分流设计，在景观规划上，上实望海采用“一界一环五园十八境”景观法则，侧写九大生活场景。

For many consecutive years, Shangshi Service, which has won the TOP5 of Shanghai's top 100 property services list, will also participate in the community management of the future delivery of the project with the attitude of gold medal property.

连续多年，荣膺上海物业服务百强榜TOP5的上实服务，也将以金牌物业之姿，参与到项目未来交付的社区管理中。

As a well-known full-industry property company in Shanghai, Shanghai Real Service is also a material management supplier for Shanghai World Financial Center, Shanghai Concert Hall, Lingang Maritime Museum and other city covers.

作为享誉沪上的全业态物业公司，上实服务也是上海环球金融中心、上海音乐厅、临港航海博物馆等城市封面的物管供应商。

With a better understanding of Shanghai, interpreting the style of the sea is the core concept of Shanghai Hope Sea for the market.

用更懂上海的方式，演绎海上的风采，正是上实望海为市场传递出的核心理念。

PART.4

Fine craftsman, people-oriented

精工匠作，以人为本

The landscape shows a pattern of freedom unseen in the harbor

境显临港未见的自在格局

【 Shangshi · Wanghai 】

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In the sale of apartments, whether it is the square structure of the building surface of about 100~122m² hardcover three rooms, or the luxury of a three-side view of the building surface of about 122m² wide screen high-rise, Shangshi City Kai insists on starting from the details, maximize the interpretation of the "hope returnees heart" living value:

在售户型，无论是结构方正的建面约100~122m²精装三房、还是奢享三面瞰景建面约122m²宽幕高层，上实城开坚持从细节出发，最大化地诠释了「望海归心」的居住价值：

A

A：100平方米 三室两厅两卫

三开间朝南：超大采光面宽

全天候极致享受

B

B：120平方米 三室两厅两卫

四开间朝南：约11.8m四开南向面

宽大尺度通透采光

C

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设计师阅览了无数的作品，深厚的设计功底和巧妙的灵感，总是能赋予设计更深层的内涵意义，那么他们私宅会是怎样的呢？

一片纯净的白色占据了此处空间，赋予了生活无限的自由之感，随着色彩的淡雅，设计的灵动也得以展现。

家具与墙壁的线条，都透露出一股简洁的韵味，相互交融，构成了一幅和谐有序的画面。这个空间不仅富有理性，还饱含感性，宛如一个温暖的容器，包容着过去、现在与未来。光阴在这里流转，回忆在这里沉淀，未来在这里展望。

家具的线条十分流畅，和空间整体的动线不谋而合，设计也因此在和谐之中找到了自己的位置所在。感性和理性交织在空间内，包容着万物，和谐共生。

室内整齐划一的体块蕴藏着生活无限的奥秘，在隐形之中便诉说了无限的可能。极具层次感的墙面随之出现在视野内，构造了一种井然有序的美感。

餐客厅之间彼此相通，增大了空间的可使用面积，同时也为业主提供了一个更加灵动的动线。厨房和餐厅之间依靠岛台隔断，既保证了空间光线的通透感，又保证了彼此的界限，让生活得以井然有序的展开。

光线在百叶窗的过滤后，格外温柔，悄然点亮室内空间。夜幕降临时，此处又变幻成了一个隐私的场所。

从客厅到卧室，光线随之变暗，宁静的氛围越发的浓烈了。卧室内的灯光柔和且安静，为业主提供了一处完美的休憩场所。

莫兰迪粉色是儿童房的主题色彩，既彰显了儿童的童真，又铺垫了此处的宁静。实用的书架和书桌不仅彰显了空间的功能性，同时还赋予了此处空间更多的活动领域。

台罐瓶瓶的精美承载了时光的故事，壁龛的砂石布景带来了自然的味道，空间就在这些交融的美学中逐渐散发出了独特的魅力。各种各样的艺术装饰汇集于此，塑造了极具个性的生活美学。

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一、购房资格规定

(一)限购政策

2024年上海最新限购政策规定如下，买房前先确认自己是否具备购房资格。

(二)限购范围（上海限购地图）

细则规定：自1月31日起，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

二、贷款规定

(一)商业贷款

(二)公积金贷款

2024年1月2日晚间，上海市公积金管理中心发布通知，对住房公积金个人住房贷款政策进行调整。通知自2024年1月3日起施行。2024年1月3日前受理的公积金贷款按原政策执行，2024年1月3日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。

1、对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%;

2、对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于中国(上海)自由贸易试验区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

3.重点：公积金二套取消面积规定，以前是家庭人均37.5平米，相当于二套公积金贷款不再看面积。

2024年5月19日，上海公积金管理中心发文宣布调整个人住房公积金贷款利率，其中明确，根据中国人民银行决定，自2024年5月18日起，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别下调至2.775%和3.325%。

2024年5月18日(含)以后发放的贷款执行调整后的利率;2024年5月18日之前已发放的贷款，贷款期限为1年的，执行原借款合同利率，贷款期限在1年以上的，自2025年1月1日起执行调整后的利率。

三、税费规定

上海买房，一手房需缴纳契税及房产税，二手房需缴纳增 值税、附加税、个人所得税、契税和房产税。

(一)增 值税及附加税

(二)契税

12.14新政一是剔除价格标准，不再看总价;二是提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

▲普宅标准调整前后对比

这直接影响客户的增 值税和个税，并且144平方米以内总高5层以上的多高层住宅，只要满5年都没有增 值税，就算非唯一，个税也只有1%。具体案例如下：

(三)房产税

上海最新房产税标准↓

(四)个人所得税

(五)房产税减免政策

1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)均不超过60m²(即免税住房面积，含60m²)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60m²的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。

合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计人该居民家庭计算免税住房面积对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。

2、本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已疫本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。

3、本市居民家庭中的子丈成年后，因婚烟等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

4、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。

5、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房严税持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

6、其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。

(六)个税退税政策(截至2025年年底)

政策：自2022年10月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

上海个税退税细则：

1.首先把网签价确定好，金额多少和网签价有很大关系，房子大小无要求，主要关注网签价;

2.个税谁缴纳，税票在谁手里，合同要约定好。退税需要个税票原件;

3.退税，必须本人卖，本人买才能退，其爱人的本不能退税;

4.二手房看契税票和房本登记时间，买的一手房看开发商住建委备案时间;

5.卖的房子小于买房金额差额退个税。卖的房子大于买的房子退全额;

6.卖松江房子，去徐汇买，在哪卖的交的个税，去哪里的税务局退税;

7.申请表，把带*填满，别填错;

8.政策是全国执行，但卖外地房子，在上海买房不能退税，只能同城;

9.企业不享受个税退费，本政策只含个人和住房含70年住宅，50年公寓不享受;

10.共有房产，各退各的税费，不能退到一个人名下;

11.出售和购房一年内，要先缴费，过户完成后再退税，提供一类收款卡;

12.卖两套换一套大的，可以申请退个税。

四、落 户规定

(一)居住证转户口

居住证转户口是适合大部分人的一种方式，对学历要求低、单位要求低，适合大部分人，只要你在上海持有居住证稳定工作就可以。

1、落户方式：

(1)7年居住证和社保+中级职称+后4年内36个月1)3倍基数;

(2)7年居住证和社保+后4年内36个月达2倍基数;

(3)5年居住证和社保+后4年内36个月3倍基数+科创企业人才;

(4) 张江工作+5年居住证+3年张江工作+社保+个税+中级职称+3年1)3倍社保;

(5) 张江工作+5年居住证+3年张江工作+社保+个税+3年2倍社保;

(6) 张江骨干人才+3年居住证+2年张江工作+中级职称+3年1)3倍社保;

(7) 张江骨干人才+3年居住证+2年张江工作+中级职称+3年2倍社保;

(8) 临港工作+5年居住证+3年临港工作+社保+个税+3年1倍社保;

(9) 临港核心人才+3年居住证+2年临港工作+社保+个税+3年1倍社保;

(10) 五大新城工作+5年居住证+社保个税+3年新城工作+中级职称+3年1)3倍社保;

(11) 五大新城工作+5年居住证+3年新城工作+3年2倍社保;

(12) 远郊、崇明地区教育、医疗单位+5年居住证+3年1)3倍社保+个税+中级职称。

2、落户优势：居转户只看居住证持有时间、社保缴纳时间和基数，尤其适合在上海工作缴纳社保超过4年，或中专以下学历的人群。

3、落户劣势：落户时间较长，配偶不能随迁，只有未成年自己符合条件可以随迁。

(二)人才引进落户

人才引进政策分为多个类别，周期要短很多，最多2年就能落户上海。通常学历越高、技能越强，落户条件就越简单。

1、落户方式：

(1)本科学历学位+高新企业+累计2年社保+2倍基数;

(2)硕士学历学位+高新企业缴纳+累计1年社保+2倍基数;

(3)国内院校毕业博士，可直接落户;

(4)具有高级职称，可直接落户;

(5)国家一级职业技能证书，可直接落户;

(6)国家二级职业资格证书或技能证书+高新企业+2年工作+2倍社保基数;

(7)科创机构+获得1000w投资+持股10%的创业人才+2年社保;

(8)创新创业中介服务人才3年内完成5000w技术交易额+2年社保;

(9)创业投资管理运营人才+投资3000w+直接落户;

(10)企业家人才+10%股份+利润率10%+年纳税1000w+上市企业;

(11)创业当法人或企业高管+社保顶格缴纳满3年+100w个税落户;

(12)特殊人才引进落户;

(13)在上海作出重大贡献并获得相应奖励，省部级及以上政府表彰奖;

2、落户优势：可以让配偶、未成年子女随迁，只要满足学历条件、公司有落户资格并且愿意给你，缴纳对应时间的社保即可落户。

3、落户劣势：对岗位、社保、纳税、学历要求相对较高。对普通人来说比较难满足落户条件。

(三)留学生落户

留学生落户是目前落户门槛较低、办理时间较短、性价比较高的落

户途径，只要满足境外停留天数，拿到相应文凭，在毕业两年内返回上海工作并缴纳社保就能申请上海落户。

1、落户方式：

(1)世界排名前50大学毕业+上海工作;

(2)世界排名前51-100大学毕业+6个月社保+无社保基数要求;

(3)高水平大学博士毕业生+上海工作;

(4)国外高水平大学副教授及以上职称+上海工作;

(5)世界500强高管/高工+上海工作;

(6)国外非高水平大学博士+累计在外学习1年+6个月1倍社保个税;

(7)国内双一流本科+国外大学硕士+6个月1倍社保个税;

(8)国内非双一流本科+国外高水平大学硕士+6个月1倍社保个税;

(9)国内非双一流本科+国外非高水平大学硕士+1年1.5倍社保个税;

(10)国外高水平大学学士+6个月1倍社保个税;

2、落户优势：其配偶、未成年子女可同时随迁落户、且时间也比较短，从出国留学到落户，大约16个月就可以了。

3、落户劣势：留学要耗费一定的时间和花销，对工作和在境外就读的学校比较严格，只有世界排名前500所且被教育部认可的高校。

(四)应届生落户

本科及以上学历可直接72分打分落户或直接落户，无居住证社保基数要求，申请流程比较迅速。但是仅限当年应届毕业生，时间比较紧凑。

1、落户方式：

(1)所有大学的应届博士毕业生，可以直接落户上海;

(2)上海所有高校应届硕士毕业生，可以直接落户上海;

(3)世界一流大学建设高校：应届硕士(不分专业)可直接落户;

(4)世界一流学科建设高校：应届硕士(仅限建设学科)可直接落户;

(5)清华、北大、复旦、交大、同济、华师本科应届毕业生直接落户上海;

(6)上海“双一流”建设高校本科应届毕业生，在上海五大新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，直接落户上海;

(7)上海院校在校期间服役，毕业之后，可直接落户;

(8)普通院校的应届本科/硕士+72分打分+上海工作;

2、落户优势：落户政策相对宽松，审批流程快，对居住证、社保没有要求。

3、落户劣势：只适合应届毕业生，只能在规定时间内完成申请要求，申请时间给的不是太多，且一年只能有一次申请机会。

(五)投靠落户

如果你的直系亲属拥有上海户口和房产的话，便可以考虑采用投靠的方式来落户上海，虽然时间相对较长，但成本较低且较为稳定。

1、落户方式：

(1)结婚领证10年+配偶上海户籍满10年+35周岁;

(2)结婚领证7年+配偶上海户籍满7年+少数民族、归侨、归侨子女、华侨子女、农村户口;

(3)结婚领证5年+配偶为上海户籍残疾人;

(4)结婚领证5年+配偶上海户籍(满5年)，未成年子女可投靠落户;

(5)拥有抚养权+随继父母共同居住满5年，未成年子女可投靠落户;

2、落户优势：稳定、对社保纳税没有要求，满足要求即可落户。

3、落户劣势：时间太长，夫妻投靠需要10年，可谓是落户中的马拉松。