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古北新房 【古北99】面积约135-159㎡精装平层、300-419㎡别墅即将入市！
上海闵行「古北99」
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黄金城道实景图
闵行金虹桥板块
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推出172套约300-419㎡联排别墅
&285套约133-154㎡高层住宅
其中大面积别墅为全新建造现房
高层产品为原出租公寓产品升级
项目首发一期高层住宅285套
约133-159㎡户型和少量复式
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预计即将开盘
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官方户型及效果图出炉：
大堂效果示意图
项目会所效果示意图
会所效果图
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效果示意图
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官方户型图如下：
室内效果图如下：
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134㎡ 2房
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135㎡ 2+1房：
150㎡ 3房：
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项目预计首开3栋5-6号楼，合计88套房源：包括建面约150-154㎡3房56套，建面约133㎡2房28套，建面约230-290㎡复式4套。
这些房源藏了很久，设计之初是作为租赁用途但实际是住宅产权，包括三幢高端服务式公寓——上海盛捷古北服务公寓，自2018年起便由雅诗阁运营；
不过随着市场需求的变化，项目方决定调整策略，将这些原本用于租赁的公寓转为住宅出售，也就是项目的由来。
最新外部实景图可参考如下：
样板间展示：
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「古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√」分为两期开发。
一期原为租赁房源，包含3幢高端服务式公寓，现已由雅诗阁运营的高端服务式公寓——上海盛捷古北服务公寓，并已于2018年开业。
二期则主打高层住宅+联排别墅，预计将分为两个批次推出。
项目二期将建造39栋共170个单元。
其中，古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√可售房源包括3栋高层住宅，共计285套，户型面积约为133-159㎡，以及约172套联排别墅，户型面积约为400-600㎡。
根据预测，联排别墅的均价约为13万元/㎡，而3栋高层住宅的预计均价则约为10万元/㎡。
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实拍图如下：
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项目地下一二层为龙庭会所，其中地下一层是龙庭餐厅，地下二层为带泳池的SPA及洗浴会所。
「古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√」位于闵行金虹桥，享受闵行、徐汇、长宁3区交界红利，规划用地面积96317㎡，总建筑面积约21万㎡，其中住宅约9.6万㎡，配有0.7万㎡商业, 住宅户数455户。
由于项目背靠长宁的古北新区——上海最早的涉外国际社区古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√，所以古北的资源这里基本都能共享。大板块区域是上海典型好地段的代表之一，是大部分上海人特别是old money心目中的传统高端街区。
古北99是珠江投资上海地区公司建造的第五个高端产品，布局古北、豫园、静安、苏河湾、外滩等繁华地段，主要项目有珠江铂世外滩界、珠江静安合生汇、珠江安康苑项目、珠江复兴东路项目以及缦云古北。
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古北99地处金虹桥板块。金虹桥板块站位“金钥匙”闵行，紧靠徐汇、长宁等老牌豪宅区，北邻长宁天山板块，南接漕河泾高新技术开发区，西紧靠大虹桥。“金钥匙芯”非金虹桥莫属。
【周边配套】
交通配套：古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√距离15号线吴中路站直线距离约500m，步行可达；还有10号线宋园路站，可直达豫园、南京西路等繁华商圈。
自驾通过内环、中环、延安路高架可通达全城。多维立体交通告别通勤、出行的拥堵烦恼，对接虹桥商务区、徐家汇商圈，平衡工作与生活的追求。
商业配套：古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√距离古北黄金中轴、黄金城道步行街约1.6公里，周边有尚嘉中心、南丰城、古北1699、光启城、高岛屋等综合性商场。
教育配套：古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√区域内有上海长宁国际学校、上海协和双语高级中学、上海不列颠英国学校、上海耀中国际学校以及西位实验小学等教育配套，优质的书香氛围陪伴孩子成长。（期房不承诺学区）
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医疗配套：古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√项目周边有上海第六医院、上海禾新医院以及上海尊然医院，为家人的健康安全护航。
公共资源：项目的西侧紧邻一条景观河流，两岸旁绿树成荫，还开辟出来一条小路供人们散步休憩。
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最后在装修上，古北99售楼处电话/地址☎：400_877_8334√√项目采用国际一线精装品牌和全屋定制收纳。
入户有松下三合一智能门锁、罗格朗可视对讲系统；
全屋标配大金中央空调、菲斯曼地暖、霍尼韦尔新风系统；
厨房配备博世BOSCH油烟机、燃气灶、洗碗机、蒸烤一体机，铂浪高水槽和龙头；
卫浴配有高仪龙头花酒、唯宝挂壁式马桶、吉博力同层排水系统等。
*精装品牌以实际交付或同档次品牌
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闵行金虹桥板块
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推出172套约300-419㎡联排别墅
&285套约133-154㎡高层住宅
其中大面积别墅为全新建造现房
高层产品为原出租公寓产品升级
项目首发一期高层住宅285套
约133-159㎡户型和少量复式
预计即将开盘
上海闵行「古北99」售楼处电话☎：400-877-8334(售楼热线)√√
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央行：首套、二套房存量房贷利率批量下调 平均降幅0.5%左右
中国人民银行今天发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布倡议，各家商业银行原则上应在2024年10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
存量房贷利率下调重磅落地，十大热点问题权威解读
存量房贷利率终于迎来重大调整。
9月29日晚，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。
当晚，利率自律机制在其微信公众号上发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》），就批量调整存量房贷利率作出相关安排。
第一财经记者采访获悉，此轮稳地产政策思路大致可分为两步。
第一步，2024年10月31日前批量下调存量房贷利率。在此轮存量房贷批量调整后，“高位站岗”的购房者存量房贷利率均将降至不低于LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房贷外）。
第二步，优化且突破此前的一些制度障碍。比如，原有政策规定（中国人民银行公告【2019】第16号），新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值在合同期限内固定不变。
此次优化调整后，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，一是允许借贷双方可以通过协商变更合同等方式调整加点幅度；二是，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。
第一财经整理了十大热点问题，进行权威解读：
1、借款人最快何时可享受到利率下降好处？
《倡议》明确2024年10月31日前，商业银行将对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率较高的存量房贷利率降至全国新发放房贷利率附近，让借款人尽早获益。
批量调整阶段，首套、二套及以上存量房贷都可调整。去年已经调整过加点幅度的存量房贷也包含在内。
第一财经记者获悉，各商业银行正抓紧制定实施方案，主要商业银行原则上将于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
2、批量调整后，借款人利率可降至什么水平？
《倡议》明确，批量调整阶段，商业银行将在LPR上加点幅度高于-30BP的存量房贷加点幅度降至不低于-30BP。
简单来说，此轮存量房贷批量调整后，大部分购房者的存量房贷利率均将降至LPR-30BP。
由于重定价日的不同，不同借款人的利率在批量调整后会有所差异。批量调整后的利率下降主要是加点幅度下降至-30BP所致。重定价后，最近一个定价周期内LPR的降幅也将体现出来，参与此次批量调整的借款人利率将调整至同一水平。（详见报道《几个典型案例告诉你，你的房贷能降多少？》）
3、如何正确理解此次存量房贷利率批量下调？
现行房贷利率定价机制暴露出一些不足，人民群众反映较为强烈，迫切需要调整优化。
根据此前合同约定，房贷在LPR基础上的加点部分在合同期限内固定不变。房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。
2023年8月，中国人民银行充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，联合金融监管总局，引导商业银行采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。但由于现行房贷利率定价机制不能促进加点幅度自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。
根据央行最新公告，将完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。
4、完善商业性个人住房贷款利率定价机制的内容是什么？
权威市场专家对第一财经表示，批量下调房贷利率方式治标不治本，要从根本上解决问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。
2024年11月1日起，满足一定条件的存量房贷借款人，可按照市场化、法治化原则与商业银行自主协商，以新发放贷款置换或变更合同的方式，调整房贷利率在LPR上的加点幅度，加点幅度应反映市场供求形势和借款人信用风险的变化，使得利率适时靠近全国新发放房贷利率水平。
具体调整细则由各商业银行自行确定并公布。中国人民银行将在官方网站按季度发布全国新发放房贷平均利率，供商业银行和借款人参考。
中国人民银行将督促指导商业银行尽快发布具体操作细则，及时完成合同文本拟定、系统改造等前期准备工作，确保有关工作如期开展。
5、目前银行准备如何？
《倡议》表示，各商业银行应尽快完成合同文本变更，系统改造等前期准备工作，确保如期完成存量房贷利率调整相关工作。鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
记者从几家国有大行相关负责人处获悉，各银行将组织专班讨论制定利率调整具体实施方案，明确调整范围、调整规则、调整方式、时间安排、服务渠道及方式等，拟于10月12日通过银行官网、微信公众号、网点、95588等渠道发布实施细则及相关事宜，同步配套研发优化系统功能，及时上线手机银行查询功能等，确保10月31日前完成批量调整工作。
6、允许变更房贷利率在LPR上的加点幅度，如何理解？
根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。
不过，考虑到房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。
比如，2019年11月发放的一笔房贷，当时的加点幅度是+55BP，但现在房地产市场供求形势也发生了重大变化，新发放房贷加点幅度可能已降至-45BP，存量房贷借款人情感上也有落差。
一位权威市场专家对第一财经表示，对于这种情况，有必要优化制度设计，允许借贷双方自主协商，对加点幅度进行变更。国际上很多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，都允许房贷发放满一定时间后，若市场利率变动较大，借贷双方通过适当的方式，重新约定利率等相关条款。
据悉，中国人民银行完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。
7、本行新发放贷款能否置换？
央行答记者问表示，央行允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
8、存量房贷是否可以调整重定价周期？
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。
中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
此次政策调整后，对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
市场权威专家对第一财经表示，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
9、此次调整是否区分首套二套？
为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
10、此次批量调整对银行净息差有何影响？
批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄后，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。
市场权威专家表示，考虑到中国人民银行降低存款准备金率0.5个百分点，降低政策利率0.2个百分点，预计带动MLF利率等利率下行，也节省了银行负债成本，提升银行可持续经营能力，为银行更好支持实体经济提供必要支撑。综合考虑这些政策措施，对银行净息差的影响基本中性。
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