宁波江山印
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海曙区鄞奉片区HS17-04-15地块
起拍楼面价约21500元/㎡
出让时间5月26日9:00，
项目位于宁波海曙区鄞奉片区，处于以商务、居住和文化休闲商业为核心的滨水复合功能区，地块东侧紧邻滨江景观带，2公里范围内有南塘公园，周边景观资源丰富，配套完善。
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▲项目区位
聚焦设计场地，其南北正向呈三角形，三面环路，且东侧毗邻环城高架，南侧隔路相望奉化江，且上位规划条件严苛，设计面临诸多难点。基于此，设计剖析用地居住价值，从三个维度呈现不规则用地下的TOP级社区定制。
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设计团队梳理场地现状条件及上位规划条件限制，策略性实现 “设计难点-策划构思-方案呈现”的闭环式设计目标。
01
用地不规则
用地呈三角形，南宽北窄，后排日照非常严峻，且要求面宽贴线率不小于1/3。如何充分挖掘江景资源，落位全三面宽及宽厅产品？
02
要求设视觉通廊
上位规划条件要求设中心视觉通廊，宽度达80米，且限高65米。
03
临江界面限高且对室外公共空间有要求
临江第一界面限高40米，且需要室外公共空间不少于4处，并占沿街总面宽的1/3以上，沿江布置两栋住宅应有不少于15米的进退关系。
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海曙区鄞奉片区HS17-04-15地块位于海曙区段塘街道，江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔东至鄞奉路，南至规划沿河绿化，西、北至规划支路。
该地块位于限购圈内，土地用途为 城镇住宅及配套用地，出让面积 30828平方米，容积率：1.0＜R≤2.7，总计容面积约8.3万方。建筑密度≤30%，绿地率≥30%，建筑高度：33米≤住宅h≤90米，且须符合空域管理要求。
出让起始总价人民币178956.54万元，楼面价约 21500元/㎡。江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔
从现场来看，地块比较方正，内部有一定程度的起伏，杂草较多，有部分建筑物还未拆除清理干净。地块西侧和南侧分别有南塘河和段塘碶河，东侧不远处就是奉化江，环境十分幽静适宜居住。
地块周边配套江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔
1、交通方面，地块周边有环城西路连接南环高架和杭甬高速，城内外交通都十分方便。轨道交通方面，地块2公里范围内有轨道交通2号线藕池站和轻纺城站，此外地块北侧就是规划中的轨道交通8号线段塘站，目前8号线一期工程已进入施工环节。
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藕池站江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔
轻纺城站
2、教育方面，地块周边有雅戈尔实验学校（扩建后的段塘学校，九年一贯制）、宁波外事学校等。
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雅戈尔实验学校小学部
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雅戈尔实验学校初中部
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宁波外事学校江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔
3、医疗方面，海曙区妇幼保健院、上海中医药大学宁波海曙协爱中医医院等都在不远处；
海曙区妇幼保健院
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上海中医药大学宁波海曙协爱中医医院
4、除此之外，地块西侧和南侧分别有南塘河和段塘碶河，东侧不远处就是奉化江，可享一线江景，环境幽静适宜居住。
奉化江
其他主要出让条件：
1、本地块实行“ 限房价、限地价、竞自持租赁住房”，拍卖出让。
当报价达到224556.54 万元，楼面价约 26978元/平方米时，江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔不再接受更高报价，转入竞报自持租赁住房程序，并按投报面积最高者确定竞得入选人。竞报的自持租赁住房由竞得人自持，自持年限与土地出让年限一致。
2、该地块商品住宅毛坯销售均价不高于 33500元/平方米，商品住宅毛坯最高销售单价不高于 36850元/平方米；车位最高销售价格不高于 25万元/个。该地块住宅应实行全装修交付，装修标准应当符合该项目预售许可时相关政策要求。
3、《海曙区鄞奉片区HS17-04-15地块规划条件》作为出让附件，该地块开发建设和配套要求均按此落实。其中按规划条件要求配建的社区配套用房、室内体育场馆等建成后按规定无偿移交。江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔
周边地价房价
地价：
1、2020年7月30日，保利以最高楼面价25540元/㎡，拿下海曙鄞奉片区宅地，总价31.77亿，溢价率27.7%。（即江上印 ）江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔
2、2020年8月31日，龙湖以最高楼面价19335元/㎡，拿下原太平鸟地块，总价42.78亿， 溢价率27.2 %。（即龙湖·天玥）
3、2020年12月17日，建发以楼面价25667元江山印售楼处电话☎：400-8567-334✔✔/平竞得海曙区启运路地段地块，总价31.89亿元，溢价率17.2%。
房价：
江上印：住宅备案均价37596.91 元/㎡，一批次已于4月开盘，下批次房源加推时间待定。从宁波房产app公开数据得知，江山印一批次402套房源共有345人报名，其中无房家庭49户，中签率100%，有房家庭296户，中签率100%。
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